Ingatlanvásárlás hitel segítségével

Az elmúlt évek szabályozásainak köszönhetően, viszonylag egységes feltételrendszerrel találkozik a finanszírozást igénylő leendő adós, de a teljesség igénye nélkül, nem árt néhány alapvető szabályt áttekinteni mielőtt komolyabb tervezésbe kezdünk az ingatlanvásárlást illetően.

Ingatlanokra vonatkozó feltételek

Legfontosabb szabályok egyike, hogy a bankok csak olyan ingatlant fogadnak el lakáshitel fedezetként, amely önállóan forgalomképes és jellemzően per, teher és igény mentes. Néhány teher, illetve bejegyzés elfogadható, amely például lehet államkincstári bejegyzés, munkáltatói kölcsön, illetve közművekhez kapcsolódó jogok. Ha jelzálog bejegyzés érint egy ingatlant, például az említett munkáltatói kölcsön esetében, úgy bizonyos, hogy a bank elvárja a saját jelzálogjogának első ranghelyre történő bejegyzését.

Ingatlan állapota

Amennyiben lakóingatlant vásárol valaki, az ingatlan bár lehet akár felújítandó is, de az állapotnak és infrastruktúrális ellátottságnak biztosítani kell az állandó lakhatás lehetőségét. Az értékbecslő, a kölcsön igénylés első lépései között vizsgálja meg az ingatlant és állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét, illetve hitelbiztosítéki értékét. Meglepő, de lehetséges eset, hogy a forgalmi érték azonos lesz a kialkudott vételárral, azonban a hitelbiztosítéki érték jelentősen alacsonyabb, akár nulla forint is lehet. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan bár forgalomképes, mégis a bank vagy kedvezőtlenül, de akár egyáltalán nem hajlandó finanszírozni.

Jogi rendezettség

Szintén kiemelten fontos, hogy a kiszemelt ingatlan jogilag rendezett állapotot mutasson. Előfordulhat ugyanis, hogy főleg családi házak esetében valamely felépítmény vagy felépítmény részlet nincs feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban. Általánosságban elmondható, hogy 10 % feletti méretkülönbség vagy a lakhatást jelentősen érintő felépítmény területek rendezetlensége esetén, a bank a finanszírozás feltételeként előírja a jogi rendezést.

Szerkezeti kérdések

További szempontok lehetnek a finanszírozás sikeressége érdekében a falazat, például vályog szerkezet és vízelvezetés, vizesedés viszonya, a mérőórák megléte, eseti, de jelentős szakipari hiányosságok, például jelentős épületsüllyedés, jogi szempontok, például végrehajtási bejegyzések, rendezetlen tulajdonviszonyok.

Általános javaslat és biztonságot elősegítő megoldás lehet, ha adás-vételi szerződést megelőzően, előzetes értékbecslést kérünk a kiválasztott banktól, így minimális költség árán a kiválasztott ingatlan finanszírozhatóságát ellenőrizhetjük.

Személyi feltételek

Az ingatlanvásárlás másik jelentős pillére, a személyi feltételek teljesülése. Hasonlóan a teljesség igénye nélkül, a legfontosabb feltételek közé soroljuk az életkort, a KHR lista állapotot, a munkahely meglétét, a megfelelő jövedelem terhelhetőségét.

Életkor tekintetében 18 és 70 év közötti életkorban igényelhető jelzálogkölcsön, azaz jellemzően a 70. életkor betöltésekor a kölcsön futamidejének is ki kell futnia. Néhány bank esetében elérhető a 75. életkor szerinti finanszírozás, illetve fiatalabb adóstárs bevonásával szintén növelhető a futamidő, az előbbi életkorok túlhaladása esetén is.

BAR lista

Manapság a KHR lista nagyon erős rendező elv és az ismertebb nevén BAR listán szereplő adósok nehezen juthatnak banki kölcsönhöz. Itt megkülönböztetünk passzív és aktív státuszt, amelyekből az aktív állapot szinte teljesen kizáró eredményt hoz. A passzív státusz néhány esetben akár önálló adósként is hozhat sikeres kölcsönigénylést, illetve további megoldás lehet, ha a BAR listán szereplő személy csak zálogkötelezettként jelenik meg egy ügyletben.

Szükséges munkaviszony

Munkahelyre vonatkozó legfontosabb szabály, a próbaidő és legalább 3 hónap munkaviszony megléte. Ennek a két feltételnek együttesen kell teljesülnie, tehát nem mentesül a 3 hónap munkaviszonytól az a leendő adós sem, akinek a próbaidejét 1 hónapban határozták meg. Kizáró eset ezen kívül a felmondási idő, felszámolás alatt lévő munkahelyi háttér, túl fiatal vállalkozás, végrehajtási esetek a vállalkozás ellen.

Bér terhelhetősége

A munkabér terhelhetőségére több éve keretszabályozás jött létre, amely meghatározza, hogy mely bérszint alatt és felett, illetve mely kamatperiódus esetén, mekkora a bér terhelhetősége. Jelenleg 600 eFt összes nettó jövedelem és legalább 10 éves kamatperiódus esetén, a bér maximális terhelhetősége 60 %. Rövidebb kamatperiódus, illetve alacsonyabb háztartási jövedelem esetén, a bér maximális terhelhetősége 50 %. Természetesen, ezek keret jellegű lehetőségek a bankok számára és ezzel együtt, minden bank saját hatáskörben eldöntheti, hogy milyen bérterhelési szinteket határoz meg a szabályozáson belül. Eltérni ezen értékektől tehát csak az alacsonyabb irányban lehet. A bérterhelés szintje minden meglévő és leendő hitelre és kölcsön törlesztőrészletére vonatkozik. Érdekesség, hogy a keret jellegű hitelek, példásul hitelkártya esetében, a bérterhelés mértéke a teljes, akár ki nem használt keret 5 %-a.

A fent leírt paraméterek mellett természetesen, számos szabály és feltétel befolyásolhatja az kölcsön igénylés kimenetelét, illetve az adható összeg nagyságát. Minden esetben, mielőtt ingatlanvásárlási folyamatba kezdünk és ehhez banki forrásra van szükségünk, tájékozódjunk a lehetőségekről, az aktuális szabályokról, akár előminősítést kérve, hogy ezzel csökkenthető legyen az esetleges foglaló elvesztésének esélye, illetve anyagi veszteségek esete.